오세훈 장기전세 연장 불가, 20년 약속 지키나 아니면 예외 두나?
솔직히 이 뉴스 보면서 좀 복잡한 감정이 들었는데요. 서울시가 운영하는 장기전세주택을 둘러싼 논란이 요즘 꽤 시끄러운 상황입니다. 핵심은 딱 하나예요. 최장 20년까지 살 수 있는 공공임대주택인데, 만기가 다가오는 입주민 일부가 계속 살고 싶다고 요구하고 있고, 오세훈 서울시장은 오세훈 장기전세 연장 불가 입장을 아주 단호하게 밝혔습니다.
2026년 9월 8일, 서울시청 대회의실에서 '장기전세에서 내 집으로, 서울의 주거사다리 희망토크' 행사가 열렸는데요. 오 시장은 이 자리에서 "더 살고 싶다는 분들이 계셔서 시끌시끌하다"며 "비양심적인 억지"라고까지 표현했습니다. 강한 표현이긴 한데, 어떤 맥락에서 나온 말인지 좀 더 들여다볼게요.
장기전세주택이 뭔지, 먼저 간단히 짚고 넘어가면
장기전세주택은 2007년 서울에서 전국 최초로 도입된 공공임대주택인데요. 시세보다 훨씬 저렴한 보증금으로 최대 20년을 거주할 수 있어요. 올해 기준 평균 보증금이 약 2억9300만 원인데, 서울 아파트 평균 전세가가 7억1000만 원대인 것과 비교하면 약 41% 수준이에요. 거의 절반 가까이 싸게 사는 거죠.
내년부터 제도 도입 이후 처음으로 20년 만기를 꽉 채운 입주자들이 나오기 시작합니다. 내년 310가구를 시작으로 2031년까지 약 9300가구가 만기를 맞이하는데요. 이 물량을 어떻게 할 거냐가 지금 핫이슈예요.
오세훈 장기전세 연장 불가 선언, 이유는 뭔가?
오 시장이 강하게 밀고 있는 논리는 사실 단순합니다. 20년이라는 계약기간을 알고 들어온 거잖아요. 근데 이제 나가기 싫다고 버티면, 기다리는 다른 무주택 시민들한테는 어떻게 되는 건가요? 그 논리예요.
서울시가 한국리서치에 의뢰해서 서울 시민 1000명을 대상으로 조사한 결과도 서울시 편이에요. 무려 73.9%가 20년 만기 거주자 퇴거에 찬성했거든요. 찬성 이유로는 "계약대로 원칙을 지켜야 해서"가 37.2%, "공공임대의 본래 목적이 영구 거주가 아닌 자립 지원"이라는 게 37.1%로 나왔어요.
| 20년 만기 퇴거 찬성 | 73.9% |
| 장기전세 공급 확대 찬성 | 78.3% |
| 현행 20년 거주기간 적정 | 53.2% |
| 거주기간 단축해야 | 25.7% |
| 거주기간 연장해야 | 18.5% |
| 퇴거 찬성 이유: 계약 원칙 준수 | 37.2% |
| 퇴거 찬성 이유: 자립 지원이 목적 | 37.1% |
위 표를 보면 시민 여론은 상당히 명확한 편이에요. 거주기간을 연장해야 한다는 응답은 18.5%에 불과하고, 단축해야 한다는 의견이 오히려 25.7%로 더 높습니다. 공급 확대에는 78.3%가 찬성했는데, 이건 결국 더 많은 무주택 시민한테 기회를 줘야 한다는 뜻이기도 하죠.
실제로 얼마나 많은 가구가 알아서 나갔나?
사실 저도 이 수치를 보고 좀 놀랐는데요. 제도 도입 이후 계약기간 만료 전에 스스로 퇴거한 가구가 이달 기준 1만5529가구나 됩니다. 전체 공급량의 34%에 해당하는 규모예요. 그리고 이 중 82.4%는 자가 구입이나 민간 전세로 이동하려고 본인이 먼저 나간 케이스예요.
2016~2021년 장기전세주택 퇴거 가구 1708가구를 추적해봤더니, 퇴거 후 72%가 자가에 거주하고 있었어요. 전체 공공임대 퇴거자 평균 자가 비율 60%보다 12%포인트나 높은 수치입니다. 즉, 장기전세주택이 실제로 '주거 사다리' 역할을 하고 있다는 걸 수치로 보여주는 거죠.
20년 살다 나가야 하는 입주민 입장은?
근데 또 입주민 입장에서 생각해보면 마냥 단순하지가 않아요. 20년이 그냥 숫자가 아니거든요. 자녀 학교도 이 동네 기준으로 다니고, 직장도 이 주변에 잡고, 생활 근거지 전체가 그 집을 중심으로 돌아가는 거잖아요. 거기에 요즘 서울 전세 가격이 어마어마한데, 갑자기 퇴거하고 나면 경제적 충격이 클 수밖에 없어요.
부동산 전문가들도 오세훈 장기전세 연장 불가 원칙 자체는 이해하면서도, 만기 가구가 시장에 갑자기 쏟아질 때의 충격을 완화할 대책이 필요하다고 지적하고 있습니다. 대체 주택 정보, 금융 지원, 공공임대 연계 등을 촘촘하게 마련해야 '주거 사다리'가 마지막 단 하나까지 제대로 기능한다는 거죠.
오세훈 장기전세 연장 불가, 서울시 대책은 있나?
서울시도 손 놓고 있는 건 아니에요. 만기 가구 중에서 소득·자산 요건을 충족하는 경우에는 영구·국민임대 등 가구 여건에 맞는 다른 공공임대주택을 연결해준다고 합니다. 또 사전 상담과 현장 설명회도 운영할 예정이에요. "피치 못할 사연이 있는 경우에 한해서만 대안을 제시하겠다"는 게 오 시장의 표현이었는데, 이 '예외 케이스'의 범위가 어디까지일지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
| 만기 도래 시작 시점 | 2027년(내년) |
| 2027년 만기 가구 | 310가구 |
| 2031년까지 만기 총계 | 약 9,300가구 |
| 재공급 방식 | 미리내집 + 장기전세주택 |
| 소득·자산 충족 가구 지원 | 영구·국민임대 연계 |
| 이주 지원 | 사전 상담 + 현장 설명회 |
위 표에서 보듯이 내년 310가구를 시작으로 물량이 점점 늘어납니다. 2031년까지 약 9300가구가 차례로 만기를 맞이하는데, 이 물량이 시장에 어떤 식으로 흡수될지, 그리고 퇴거 가구들이 실제로 다른 공공임대나 자가로 부드럽게 이동할 수 있을지가 관건입니다.
형평성 논쟁, 연장 허용하면 어떻게 되나?
명지대 부동산학과 김준형 교수는 이날 행사에서 "20년 만기 문제는 장기전세주택을 더 지어서 해결해야 할 문제"라고 짚었어요. 만기를 연장하는 건 대기 리스크가 너무 크다는 거죠. 서울시도 같은 논리를 씁니다. 현재 장기전세주택 물량은 한정돼 있고, 신규 입주를 기다리는 무주택 가구가 그만큼 많아요. 특정 가구의 거주기간을 늘려주면 그만큼 다른 사람의 기회가 줄어드는 구조거든요.
오 시장은 박원순 전 시장 시절(2011~2021년) 10년 동안 장기전세 공급이 1만 가구도 안 됐다는 점도 꼬집었습니다. 재건축·재개발이 줄어들면서 공급 기회 자체가 사라진 탓이라는 분석이에요. 그 공백기를 언급한 건, 지금 공급을 더 늘려야 한다는 맥락에서입니다.
저축·청약 데이터로 본 주거 사다리 효과
2022년 SH 공공임대주택 입주자 패널조사에서 장기전세주택 입주 가구의 69.9%가 매월 평균 62만5000원을 저축하고 있었고, 청약통장 보유율도 83.7%에 달했어요. 이 정도면 제도 취지대로 "저렴한 주거비로 절약하고 내 집 마련 준비하기"가 실제로 작동하고 있다는 거잖아요.
퇴거자 평균 거주기간이 8년 4개월이고 퇴거 후 72%가 자가에 산다는 수치는, 오세훈 장기전세 연장 불가 정책의 논리를 뒷받침하는 가장 강력한 근거가 됩니다. 20년을 다 채우기도 전에 내 집 마련에 성공해서 나가는 사람이 훨씬 많다는 거니까요.
결국 핵심은 퇴거 이후 대책
오세훈 장기전세 연장 불가 방침이 옳냐 그르냐를 떠나서, 가장 현실적인 문제는 결국 퇴거 이후예요. 20년 약속을 지키는 건 좋은데, 그 사람들이 갈 곳이 없으면 곤란하거든요. 서울 주거비가 그냥 높은 게 아니라 엄청나게 높잖아요.
부동산 전문가들이 한목소리로 얘기하는 건, 대체 주택 정보 제공과 금융 지원, 공공임대 연계를 더 촘촘하게 해야 한다는 겁니다. 사다리 마지막 단까지 정책이 받쳐줘야 진짜 '주거 사다리'로 기능한다는 거죠. 앞으로 만기 가구 수가 점점 늘어날 텐데, 서울시가 이 부분을 어떻게 메워나갈지 지켜봐야 할 것 같습니다.